Monday, July 4

Se venden casas a precio de ricos en el barrio más pobre de Madrid


Cuando Bilbo García-Conde de los Ríos se asoma a su azotea —con una coqueta piscina propia color turquesa, repleta de vegetación que da sombra y evita mirones— ve varias cosas. Por un lado, dos pequeños talleres de coches; por otro, las casas de Pepe y Manolo, vecinos que en algún momento construyeron una planta más en sus viviendas. Es posible que algún día vea pasar al antiguo ocupante de su planta baja, un señor que cuando le echaron se mudó a 50 metros y “va con una bicicletita y un remolque cogiendo todo lo que pilla”. Era, cuenta, un ocupa problemático porque acumulaba mucha porquería y al pinchar la luz podía provocar desgracias, razón por la cual el resto del vecindario se alegró de su expulsión cuando él llegó. “Decían: menos mal, porque teníamos miedo de que se incendiase”, añade.

Si tuviera el mapa de la renta en la mano, García-Conde también vería una de las secciones censales más pobres de todo el país: un lugar donde los ingresos medios por hogar no llegan a los 20.000 euros anuales. “Creo que la gente no empatiza con los barrios humildes. Es donde mejor se vive. Estoy seguro de que si hago un experimento y dejo mi moto un año en la acera, no me la roban. Y en el barrio de Salamanca sí”, dice. “La gente es súper amable, nada carca. He hecho fiestas y esto es como un pueblo en el que se oye todo, pero nadie se ha quejado”.

García-Conde es arquitecto, hijo de arquitectos y propietario de una casita recién reformada en el barrio de San Diego, que encabeza el ranking de vulnerabilidad de Madrid (solo por detrás de San Cristóbal, en Villaverde). Hace tres años, esa misma casa era poco más que cuatro paredes de ladrillo destartaladas, con ocupas arriba y abajo. La propietaria era La Caixa y la vendía por 280.000 euros. Siempre pendiente de lo que sale en Idealista, García-Conde hizo una oferta sin ni siquiera verla por dentro. Compró, hizo su propia obra por 400.000 euros —manteniendo la fachada y ganando una planta al poner una nave encima— y tras un año viviendo en ella ha decidido ponerla a la venta.

“¿Por qué vendo? Porque soy muy activo. Si alguien compra, gano algo de dinero y me hago otra en este mismo barrio. Y si no pues no pasa nada, me quedo feliz aquí”, cuenta. Su pareja, representante de actores, prefiere no vender.

La casa tiene 263 metros cuadrados y se vende en Home Hunter, una inmobiliaria de proyectos de diseño, por 860.000 euros con los muebles incluidos. La fachada está pintada de colores para prevenir el vandalismo, porque, según explica, si pintas tu propio mural el resto de grafiteros del barrio lo respetarán. A poco que sumes los gastos de compraventa y el coste de la hipoteca te plantas en el millón.

No hay una sola casa en la zona que alcance ese precio. Lo más cercano es un adosado por 600.000 euros (de 428 metros cuadrados, a 1.400 euros el metro cuadrado) y un ático en la misma calle, aún sin construir, por 575.000 euros (de 109 metros, a 5.275 euros el metro cuadrado, como en los barrios pudientes). La media del barrio es 1.952 euros por metro cuadrado. Los alquileres también son relativamente baratos, por debajo de la media madrileña, aunque si algo ha caracterizado al área en los últimos años es la llegada de inversores que compran pisos pequeños para alquilar con alta rentabilidad.

Es justo con ese ático que supera el medio millón con el que se compara el arquitecto. “Gentrificación es que subas el precio del barrio por encima de lo que está. En mi vivienda, el metro cuadrado sale a 3.200 euros con muebles. ¿Si pagas 5.000 en el barrio de Salamanca no es gentrificación, porque ya está gentrificado y lo vale?”, razona. “Me parece que el que gentrifica no soy tanto yo, que hago una casa, la disfruto y la vendo, como el que hace áticos de 575.000 euros y va a meter a cinco como yo ahí”.

El que hace áticos de 575.000 euros es un pequeño promotor con dos parcelas en la zona. Esas parcelas fueron un día dos cines —los Bristol y los Río— y sobre ellas hay proyectadas sendas urbanizaciones “de lujo”. Será un lujo extraño, porque una promoción da a una autopista de catorce carriles (la M-30, con ocho elevados y seis a pie de calle) y la otra a la Parroquia de San Ramón Nonato, donde aún se forma una de las mayores colas del hambre de la ciudad.

El reciente acuerdo de todos los grupos del Ayuntamiento para desmontar el famoso puente de Vallecas (que es más bien un scalextric y no da nombre al distrito, porque el puente original era para cruzar el arroyo sobre el que se hizo la carretera) ha mejorado sus expectativas. Esta vía elevada divide actualmente dos distritos: el pobre, Puente de Vallecas, y el rico, Retiro. La posibilidad de que desaparezca y sea sustituida por un parque anima a los vendedores de suelo de la zona.

“No ha generado mucho más interés, pero sí ayudará a futuros compradores tomar la decisión”, comenta el jefe de ventas de la promotora de los áticos, Coliseum Inversiones Estratégicas, Luis Pérez. Además de cambiar el diseño, meter piscinas individuales en cada ático (antes iban sin ella) y subir los precios, han añadido a los portales inmobiliarios imágenes del proyecto de demolición que presentó Más Madrid.

En ellas se concibe un Puente de Vallecas verde, muy verde, con gente feliz y carriles bici. Tanto vende el verde que la empresa ha ‘pegado’ su edificio a estas imágenes y las usa como material de promoción.

Una gentrificación muy verde

“La gentrificación verde se da cuando hay una agenda de planificación ambiental alrededor de nuevos espacios públicos en las ciudades, vinculados a procesos de exclusión social y desigualdad. Sucede porque, por procesos de especulación inmobiliaria, no todos los grupos sociales podrán tener acceso a esos nuevos bienes”, valora la investigadora y directora del Laboratorio de Justicia y Sostenibilidad Medioambiental Urbana de Barcelona, Isabelle Anguelovski. “Es más insidiosa que la normal. Está escondida tras un proceso que supuestamente solo trae beneficios. Esa ola verde puede ser muy de derechas, porque se dirige a promotores de lujo, viviendas caras y ningún tipo de control sobre el alquiler”.

La gentrificación de toda la vida —en la que barrios deteriorados y baratos atraen a clases creativas que terminan regenerando la zona y subiendo los precios, como hemos visto en Chueca y Malasaña (Madrid), el Raval y Poblenou (Barcelona) o El Cabanyal (Valencia)— sombrea desde hace tiempo el San Diego vallecano, como lo hace sobre Tetuán. Son zonas bien conectadas, asequibles y en las que un gran porcentaje de población migrante lleva años asentada.

El arquitecto García-Conde lo sabe bien. “Después de 12 años en Madrid, me he dado cuenta de que los latinos saben situarse muy bien en las ciudades”, cuenta. “Se van a Prosperidad, a Tetuán, aquí… a zonas económicas cerca del centro. Pero la ciudad crece y se las acaba comiendo”.

No es casualidad que tanto Tetuán como Puente de Vallecas hayan sido señaladas como zonas peligrosas como paso previo a la instalación de cámaras de vigilancia, aunque no siempre haya habido motivos para el pánico. En Vallecas hubo una gran crisis de narcopisos en 2017, un proceso de tugurización (de tugurio) que expulsó a muchos vecinos. “Hubo presión mediática y la policía se puso a trabajar”, cuenta Jorge Nacarino, de la Asociación de Vecinos del Puente. “Y las cámaras ya están puestas”, añade García-Conde. “Yo todo lo que leía el año pasado sobre Vallecas eran cosas como hombre acuchillado por una pelea de perros. Pero el barrio me ha gustado”.

La gentrificación verde es otra cosa. Y un proceso posterior. Algunos ejemplos, continúa Anguelovski, son el distrito [email protected] de Barcelona —donde ha cambiado la población y ahora vive gente que gana mucho más que la media de la ciudad—, toda Nantes (en Francia) o Vancouver (Canadá). “Vancouver es la ciudad más verde, la más vivible del mundo. Y ahí es muy potente la gentrificación”.

En el caso de Vallecas se juntan ambas fuerzas con los sueños húmedos de los promotores, que ya imaginan un nuevo espacio urbano limpio y en el que poder edificar. El anuncio del parque tiene mucho impacto en estos casos, dice la investigadora. “Están comprando toda la primera línea, lo más cercano al Puente”, explican en una de las inmobiliarias de la zona. Los dueños de un edificio de dos plantas, de 125 metros cuadrados cada una, venden por 700.000 euros (2.800 el metro cuadrado) para el que lo quiera tirar y construir, según fuentes del mercado. La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) llegó a declarar en El Mundo que habría que “sopesar la demolición de manzanas enteras para hacer vivienda eficiente”.

Determinados actores están deseando que haya un proceso especulativo. Hay quien da por perdida la batalla antes de empezar

Jorge Nacarino
— Asociación de Vecinos de Puente de Vallecas

“Sí. Y dos huevos duros”, responde Nacarino. “Eso supondría hacer un plan parcial que no está ni por asomo previsto. Determinados actores están deseando que haya un proceso especulativo. Hay quien da la batalla por perdida antes de empezar. Al final, el que está construyendo es un promotor muy pequeño que ha comprado dos parcelas. No es alguien muy potente, porque si lo fuera se guardaría el suelo para cuando la demolición del puente estuviera licitada. Ahora mismo, una infografía lo aguanta todo y por eso intenta vender a ese precio”.

Tanto él como las inmobiliarias y algunos vecinos consultados son escépticos respecto a que alguien con capacidad para gastarse más de 575.000 euros en una casa vaya a hacerlo en el Puente. Desde la inmobiliaria de Bristol y Río aseguran que ya han vendido la mitad de los pisos a gente de Vallecas, hijos o nietos del barrio que han prosperado.

Pequeños agentes gentrificadores

Por lo pronto, la casa de Bilbo García-Conde ha salido en la revista de arquitectura AD, está en varios listados de localizaciones para productoras de cine y espera la visita de Vogue Holanda. Es parte del plan. “Le da mucha publicidad a mi estudio, CDP Arquitectos, y me sirve como carta de presentación. Haremos todo el ruido que podamos. A raíz de esto me han salido varios clientes: me ha llamado María Forqué, la hija de Verónica Forqué, Los Javis, Arón Piper, empresas que quieren que les haga las oficinas…”, explica.

Aunque él ficha suelos y casas en venta por la zona, no todos los clientes se atreven a mudarse allí. Si lo hicieran, considera el portavoz de la Asociación de Vecinos, sería “un movimiento muy puntual”. “Imagínate que aparecen 20 personajes como Bilbo, se compran parcelas y hacen este tipo de operaciones. ¿Sería un proceso de expulsión? Es cierto que te cambian el mapa porque demandan otro tipo de negocios, de restauración… Pero el efecto de 20 propietarios sobre un barrio de 30.000 personas no es muy grande”.


Hay fórmulas para evitar que el hipotético nuevo parque —porque ahora mismo solo hay dibujos, no un proyecto aprobado— provoque subidas de precios y expulsión de lugareños. Todas pasan por la intervención del mercado.

La primera es que la administración compre suelo, construya y ponga vivienda en alquiler. “Que marque los ritmos”, indica Nacarino. “Hay ciudades en Europa donde, pese a haber verde, no se ha dado este proceso de gentrificación. En Lyon hay regulaciones muy específicas sobre zonas revitalizadas, como que el 30% de los pisos en bloques nuevos sean de protección oficial, impuestos a los promotores que se usan para construir vivienda pública o limitaciones al alquiler, tanto en vivienda como en locales comerciales”, añade Anguelovski. La última es crear pequeños parques, no grandes. “Un buen ejemplo es Valencia, que tiene los parc de barri en los que no hemos visto señales de gentrificación verde”.



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